Come partecipare ad un asta giudiziaria
COME FUNZIONANO LE ASTE GIUDIZIARIE E COME TROVARE GLI IMMOBILI ALL’ASTA?
Le aste giudiziarie sono un’opportunità per coloro che desiderano acquistare un immobile a un prezzo conveniente. Un numero sempre più alto di persone si affida ormai alle aste giudiziarie per trovare la giusta occasione d'investimento.
Grazie a Miglioriaste.it è possibile accedere a diversi servizi che permettono di arrivare informati e preparati al momento dell’asta. Sul portale è possibile, infatti, selezionare velocemente le aste indette dai tribunali che corrispondono ai criteri di ricerca e scaricare tutta la documentazione relativa all’immobile. Ogni immobile all’asta è valutato e correlato da un giudizio di convenienza.
Il giudizio di convenienza tiene conto di tutti gli aspetti che riguardano l’immobile come il rapporto tra i costi di aggiudicazione e il reale valore di mercato e la percentuale di rendita sull’eventuale locazione , le eventuali irregolarità, le spese insolute e di aggiudicazione e lo stato di occupazione. Un servizio che aiuta chi cerca un’immobile a orientarsi verso quelli più adatti alle proprie esigenze.
Di seguito una breve guida per chi vuole saperne di più sul mondo delle aste.
L’asta giudiziaria è uno dei modi in cui un giudice dispone la vendita forzata di un immobile di proprietà di un soggetto fisico o giuridico che ha subito un fallimento o un’esecuzione forzata. L’obiettivo della messa all’asta del bene immobile è di recuperare la cifra per pagare i debiti accumulati dal soggetto debitore.
La compravendita avviene attraverso la formulazione di offerte da parte degli interessati (secondo modalità che vedremo in seguito) e l’asta giudiziaria si conclude solitamente con l’assegnazione dell’immobile a chi presenta quella più alta. Un’operazione conveniente visto che si stima un risparmio medio di circa il 40% rispetto al prezzo pieno dell’immobile.
Gli immobili che finiscono all’asta giudiziaria possono essere soggetti ad alcune irregolarità o essere addirittura abusivi. L’acquirente, in questo caso, non può più chiedere un risarcimento dei danni o una riduzione del prezzo. Per questo motivo è importante arrivare preparati all’asta, dopo aver consultato la documentazione relativa all’immobile.
Le aste giudiziarie per l’assegnazione d'immobili sottoposti a pignoramento o fallimento sono aperte a chiunque, tranne che al soggetto debitore. Oltre a quest’ultimo, non possono partecipare all’asta giudiziaria anche i soggetti pubblici in conflitto d’interesse con l’asta come il delegato alla vendita, il giudice dell’esecuzione, il custode o l’ufficiale giudiziario.
All’asta giudiziaria possono partecipare anche figure vicine al debitore come i parenti, il coniuge (in separazione dei beni) e altri comproprietari. Chi prende parte all’asta giudiziaria può farlo in prima persona, attraverso un terzo munito di procura speciale notarile o per mezzo di un avvocato che presenta offerte “per persona da nominare”. Nel caso di aggiudicazione dell’immobile in quest’ultima modalità, l’avvocato ha l’obbligo di comunicare il nome della persona entro 3 giorni dall’assegnazione.
Se un tempo le aste giudiziarie erano soprattutto dedicate agli esperti del settore, negli ultimi anni sono sempre più le persone comuni che vi partecipano per trovare l'immobile dei propri sogni.
Trovare il giusto immobile all’asta è il sogno di tutti coloro che desiderano acquistare finalmente la propria prima casa o che vogliono investire in una soluzione immobiliare.
Quando si parla di aste immobiliari, infatti, si intendono non solo appartamenti e ville, ma anche capannoni, garage, negozi, terreni e tanto altro.
Sono diversi i modi che si hanno a disposizione per trovare gli annunci d'immobili all’asta in tutta Italia.
Il decreto legge 83/2015 ha reso obbligatoria la pubblicazione dell’avviso di vendita di un immobile all’asta nel portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia. Una soluzione che sostituisce l’affissione all’albo dell’ufficio giudiziario del tribunale interessato. In caso di mancata pubblicazione, scatta l’automatico annullamento della procedura esecutiva.
Per quanto riguarda la ricerca dei beni all’asta su internet, un’alternativa è quella di consultare i siti dei tribunali vicini alla zona in cui si cerca l’immobile. I siti dei tribunali offrono la possibilità di filtrare i risultati in base a dei criteri di ricerca come tipo d'immobile, prezzo richiesto o comune di riferimento. Inoltre, c’è anche la possibilità di scaricare tutta la documentazione e la valutazione dell’immobile, in modo da essere al corrente in caso di eventuali vizi e ipoteche.
Restando alle ricerche online, gli immobili possono essere trovati anche sui siti autorizzati dal Ministero della Giustizia. Anche molte associazioni notarili forniscono agli utenti le liste delle aste delegate ai notai, a cui è possibile chiedere ogni tipo d'informazione e delucidazione.
Nonostante il trend sia quello di pubblicare sempre più annunci su internet, è possibile ancora trovare immobili all’asta anche su carta stampata. Un’usanza che rispetto al passato è stata limitata e che adesso è totale discrezione del giudice.
Un’alternativa per trovare il giusto immobile all’asta è quella di affidarsi a siti come Miglioriaste.it. Il portale consente una ricerca rapidissima degli immobili con le caratteristiche ricercate di trovare anche gli immobili dove il tribunale procedente è di un’altra provincia effettua una valutazione delle aste giudiziarie e permette agli utenti di scaricare la documentazione relativa all’immobile in questione. Un servizio molto utile è la possibilità di consultare la scheda di convenienza che fornisce un quadro completo della situazione del bene all’asta.
La legge (art. 560 c.p.c.) dice che il giudice, prima dell’asta giudiziaria per un immobile, deve nominare un custode del bene in questione e indicare le modalità con cui gli interessati possono visitare il bene. Le visite all’immobile avvengono solitamente tramite appuntamento tra gli interessati e il custode giudiziario del bene (che può essere lo stesso delegato, un libero professionista o una società di capitali).
È consigliabile, nel momento della visita al bene, prestare attenzione anche all’aspetto esteriore dell’immobile e alla zona nella quale è situato. Fare due chiacchiere con l’amministratore di condominio è un altro modo per avere qualche indicazione ulteriore sulla situazione dell’immobile.
L’aspetto però molto importante che riguarda un’asta giudiziaria è l’effettiva regolarità di tutti gli aspetti dell’immobile. L’acquirente, infatti, prima di prendere parte all’asta giudiziaria deve essere al corrente di eventuali irregolarità come:
Abusi edilizi;
Concessioni edilizie;
Necessità di modifiche o demolizioni per riportare l’immobile alla regolarità.
La presenza di anche solo uno di questi problemi può portare infatti al dover affrontare spese per sanare le regolarità e ottenere il certificato di abitabilità dell’immobile. Documento, quest’ultimo, fondamentale per ottenere un mutuo o nel caso si volesse rivendere il bene.
L’acquirente deve prestare molta attenzione alla relazione tecnica dell’immobile che si trova allegata alla perizia e alla planimetria. Un altro aspetto da non sottovalutare è l’accertamento della reale disponibilità dell’immobile, soprattutto nel caso in cui fosse occupato da un terzo non avente causa che abbia la possibilità di richiedere atto di proprietà per usucapione anche a seguito di pignoramento.
Ultimo aspetto di cui tenere conto è la corretta valutazione di tutta la documentazione fornita, soprattutto per quanto riguarda la perizia. Può capitare infatti che questa venga fatta molto prima rispetto all’asta giudiziaria e che non sia quindi aggiornata rispetto alle reali condizioni dell’immobile e al suo valore di mercato.
Una volta considerata la reale convenienza dell’immobile, gli interessati possono prendere parte all’asta giudiziaria per l’aggiudicazione del bene oggetto di pignoramento o fallimento.
La fase della valutazione deve tenere conto della reale condizione in cui si trova l’immobile e di tutte le spese ulteriori, come vizi e sanatorie, che si possono aggiungere al prezzo di acquisto.
Le persone interessate all’immobile, per partecipare all’asta, devono seguire le modalità che sono solitamente indicate nel decreto di vendita pubblicato online dal giudice insieme all’avviso di vendita. Il giudice, indipendentemente dal tipo di asta che si terrà, indica il giorno, l’ora e il luogo in cui si tiene la procedura immobiliare. Si partecipa all’asta presentando al professionista che si occupa della vendita un’offerta di acquisto irrevocabile a busta chiusa. L’offerta presentata andrà automaticamente in competizione con tutte le altre presentate per lo stesso bene immobile.
Il suggerimento, oltre a quello di arrivare preparati dopo aver consultato tutta la documentazione relativa all’immobile, è di porsi un budget massimo che tenga conto di eventuali costi ulteriori dovuti a sanatorie e vizi.
Le aste telematiche, ormai da diversi anni, sono la modalità più diffusa per la vendita di beni immobili giunti all’asta. L’asta telematica, infatti, permette a un numero maggiore di persone di partecipare attivamente a un’asta visto che tutte le operazioni si svolgono online.
Per partecipare a un’asta telematica è sufficiente essere in possesso di un dispositivo connesso a Internet. Una modalità di partecipazione che abbatte le distanze geografiche e che aumenta la trasparenza di tutti gli aspetti che riguardano la partecipazione all’asta e l’eventuale compravendita. Il Decreto ministeriale del 5 dicembre 2017 sancisce l’obbligatorietà di procedere alla vendita di immobili tramite la modalità telematica.
Le aste telematiche possono svolgersi in tre modalità:
Sincrona telematica.
È possibile effettuare i rilanci in modalità telematica, entro un preciso periodo di tempo. Si svolge su un’apposita piattaforma alla presenza del giudice, del delegato alla partecipazione e di tutti i potenziali acquirenti.
Asincrona telematica.
Anche in questo caso i rilanci sono effettuati in un determinato lasso di tempo ma, a differenza della modalità sincrona, non c’è la contemporanea presenza di tutte le figure coinvolte. Gli offerenti sono infatti avvistati delle varie offerte fino al termine della procedura.
Telematica asincrona mista.
In questo caso, i rilanci possono essere effettuati di persona davanti al giudice, ma anche in via telematica tramite l’apposita piattaforma. Sul portale compare la situazione aggiornata dei vari rilanci.
Le aste giudiziarie telematiche, stando al Decreto ministeriale del 5 dicembre 2017, devono essere obbligatoriamente pubblicizzate sul Portale delle Vendite Pubbliche. La durata dell’asta è decisa dal giudice e viene comunicata all’interno dell’avviso di vendita. Una delle figure più importanti che si trovano sempre durante un’asta telematica è quella del presentatore. Il suo ruolo è di informare l’acquirente di tutti gli aspetti legati alla partecipazione all’asta telematica.
Per partecipare all’asta telematica, non è necessario presentarsi fisicamente in tribunale visto che si svolge interamente online. L’acquirente, per ottenere l’autorizzazione a prendere parte all’asta, deve compilare la relativa schermata sul Portale delle Vendite Pubbliche e allegare la documentazione richiesta. È fondamentale munirsi di firma digitale per presentare le proprie offerte di acquisto.
Ai partecipanti di un’asta telematica può essere chiesto di versare una cauzione esattamente come funziona per le aste tradizionali. L’importo, le tempistiche e le modalità di versamento sono indicati solitamente nell’avviso di vendita.
L’acquirente che si aggiudica l’immobile deve versare, al netto della cauzione, il restante saldo del prezzo di acquisto del bene e altre spese accessorie come tasse, imposte e diritti d’asta.
Le cauzioni degli altri partecipanti sono riconsegnate al termine dell’asta.
Le aste giudiziarie per l’assegnazione di un bene immobiliare possono avvenire secondo due tipologie: “con incanto” e “senza incanto”. Con asta “con incanto” si descrive un’asta nella quale gli interessati si riuniscono ed effettuano offerte partendo da una base d’asta. L’ultima offerta che non viene rilanciata entro tre minuti di tempo si aggiudica l’immobile. Una tipologia di vendita che, in seguito alla legge 132/2015, è caduta in disuso e che viene utilizzata dal giudice solo in alcuni casi particolari, come ad esempio dopo un’asta senza incanto infruttuosa.
L’asta “senza incanto” prevede la presentazione da parte degli interessati di un’offerta in busta chiusa da consegnare alla cancelleria del tribunale in cui si tiene il procedimento.
L’offerta più alta non si aggiudica automaticamente l’asta, visto che il giudice può indire un’asta “con incanto” con prezzo d’asta uguale, appunto, all’offerta più alta. Nel caso di una sola offerta, con importo uguale o maggiore al valore del bene, questa si aggiudica immediatamente il bene.
La presentazione dell’offerta è un momento molto delicato e importante per le persone interessate all’acquisto di un immobile finito all’asta. L’offerente, dopo aver preso atto della reale convenienza dell’acquisto, decide di mettere nero su bianco una propria offerta per prendere parte all’asta. Le modalità di presentazione dell’offerta (data, orario e luogo) sono indicate all’interno dell’avviso di vendita pubblicato dal giudice.
L’offerta nel caso di asta “senza incanto” va depositata in una busta chiusa che deve contenere:
Fotocopia del proprio codice fiscale e della carta d’identità;
Assegno circolare con cauzione (solitamente del 10% della base d’asta);
Eventuali documenti aggiuntivi richiesti all’interno del bando.
Informazioni su modalità e tempi di pagamento.
Le offerte presentate, in base alla legge 132/2015, non possono essere inferiori del 25% della base d’asta presente nel decreto di vendita. Le offerte più basse di questa soglia, al momento dell’apertura delle buste, vengono automaticamente rifiutate. La presentazione delle offerte avviene solitamente entro 90-120 giorni dall’emissione, da parte del giudice, dell’ordinanza di vendita.
Per quanto riguarda le aste “con incanto”, le offerte sono fatte nel corso dell’asta che si tiene tra i partecipanti alla presenza del giudice. I potenziali acquirenti, infatti, partendo dal prezzo base possono presentare un rilancio entro tre minuti dalla precedente offerta. Colui che offre la cifra maggiore si aggiudica il bene.
L’offerta per l’acquisizione di un immobile all’asta è sempre accompagnata dal versamento di una cauzione. Per quanto riguarda la modalità “senza incanto”, l’ammontare della cauzione è pari al 10% del prezzo della cifra offerta. Se si partecipa invece ad un’asta “con incanto”, la cauzione è del 10% della base d’asta. Al termine dell’asta, con l’assegnazione dell’immobile, viene trattenuta solo la cauzione di chi si è aggiudicato il bene. Questa rappresenta, infatti, un acconto sul prezzo finale dell’immobile. Le cauzioni degli altri partecipanti vengono restituite al netto dei tempi tecnici che servono per riaccreditare gli importi versati. Lo stesso discorso vale, come visto, per le aste telematiche.
Il depositato cauzionale rappresenta quindi l’acconto sull’intero prezzo di acquisto dell’immobile, mentre il resto del saldo deve avvenire nei tempi previsti dall’avviso di vendita (solitamente in 60-120 giorni). Nel caso di mancato versamento saldo della differenza tra acconto e cifra di aggiudicazione nei tempi stabiliti, l’acquirente perde interamente la sua cauzione.
Nel corso di aste “con incanto”; nonostante queste siano ormai sempre più desuete, si corre il rischio di perdere interamente la cauzione se non si prende parte alla fase dei rilanci.
Il versamento della cauzione avviene di solito via bonifico, ma è necessario fare attenzione soprattutto a due aspetti.
È importante, infatti, effettuare il bonifico entro il termine di presentazione delle offerte, tenendo conto che a volte per l’accreditamento possono servire anche 5 giorni.
Attenzione anche ai limiti mensili che, soprattutto i conti online, hanno spesso per i bonifici. In questo caso è necessario spiegare la situazione alla propria banca e alzare i massimali per poter fare il versamento.
L’apertura delle buste avviene in modo trasparente visto che avviene pubblicamente. Questa operazione non sempre porta all’assegnazione dell’immobile visto che, all’apertura delle buste, si possono verificare le seguenti situazioni.
Quando le offerte formulate sono inferiori del 25% del prezzo d’inizio asta oppure quando non ci sono offerte per l’immobile in questione. L’asta è dichiarata deserta, si restituiscono le cauzioni ai partecipanti e il giudice può indire un secondo esperimento sullo stesso immobile.
Accettata subito nel caso di offerta pari o maggiore alla valutazione dell’immobile. In caso di offerta non inferiore del 25% del prezzo, il giudice può accettare la proposta ma può anche decidere di provare un’altra asta se convinto di poter ottenere una cifra più alta. Può anche succedere che l’offerente possa arrivare a un accordo col creditore per una cifra maggiore a quella dell’offerta.
In questo caso è l’offerta più alta ad aggiudicarsi l’assegnazione dell’immobile. In caso di offerte dello stesso importo, a vincere quella che è stata presentata prima. In presenza di istanze di assegnazione del bene, queste hanno la meglio sul valore economico dell’offerta presentata. In caso di aste “con incanto”, sempre meno utilizzate, è possibile rilanciare anche dopo 10 giorni dall’aggiudicazione, ma solo con un’offerta superiore di un quinto del prezzo d’assegnazione.
Nel momento in cui si decide di partecipare a un’asta giudiziaria immobiliare, è fondamentale essere al corrente di quello che è il costo di partecipazione. Il costo certo che va sostenuto è quello relativo alla marca da bollo del valore di 14 euro da apporre all’offerta di acquisto che si consegna solitamente alla cancelleria del tribunale. I 14 euro dell’imposta di bollo rappresentano quindi l’unico costo certo per la partecipazione a un’asta giudiziaria in quanto, anche in caso di aggiudicazione dell’immobile, non sono previsti compensi per i delegati di vendita, né per costi notarili e oneri di intermediazione.
A questa cifra va comunque aggiunto il deposito cauzionale da inserire all’interno della proposta d’offerta che deve essere del 10% del prezzo d’asta. Bisogna ricordare però che è incassata solo la cauzione dell’interessato che si è aggiudicato l’immobile, mentre tutte le altre sono subito restituite. È fondamentale però che, al momento della formulazione della proposta, ci sia effettiva disponibilità dell’ammontare dell’acconto.
L’avviso di vendita indica con trasparenza quanti giorni ha a disposizione l’aggiudicatario per saldare il residuo del prezzo d’acquisto. Poco tempo prima del saldo, l’acquirente deve versare una cifra di circa il 15% del prezzo finale come “anticipo fondo spese”. Questo versamento di denaro permette di poter far fronte al pagamento del trasferimento di proprietà e alle spese di cancellazione di ipoteche o pignoramento. A ciò va sommato anche il pagamento del lavoro svolto dal delegato per aver svolto attività nell’interesse dell’acquirente come, ad esempio, la voltura o la registrazione e la trascrizione del decreto di trasferimento.
È possibile accedere a un mutuo per acquistare un immobile oggetto di un’asta giudiziaria. In questo caso è necessario muoversi con largo anticipo per informarsi su quali sono le banche convenzionate con i tribunali e, soprattutto, sulle concessioni che possono garantire. Alcuni istituti, infatti, arrivano a concedere un mutuo del 100%, ma a patto che il prezzo di aggiudicazione sia l’80% della valutazione di perizia. Se ad esempio un immobile parte da una base d’asta di 100mila euro e viene aggiudicato per 80mila, in questo caso la banca copre tutto l’investimento.
Se il prezzo finale supera però l’80%, la differenza tra quanto concesso dal mutuo e quanto dovuto al tribunale deve essere coperto da un assegno dell’aggiudicatario. Per questo è fondamentale muoversi con anticipo per avere ben chiaro un budget di riferimento da non superare nel momento dell’offerta.
L’erogazione dell’importo è vincolata all’aggiudicazione del bene e viene erogato solitamente in 60 giorni dalla richiesta accettata. L’acquirente ha quindi tutto il tempo necessario per saldare il resto del prezzo di acquisizione che, di solito, deve avvenire dopo 60-90 giorni dall’aggiudicazione.
La legge n.132/2015 ha introdotto la possibilità per l’aggiudicatario di un immobile all’asta, di poter pagare il prezzo dell’aggiudicazione in rate della durata di 12 mesi.
Una norma nata per agevolare e per permettere di partecipare in modo attivo alle aste anche quelle persone che non hanno disponibilità immediata dell’intera somma richiesta.
La richiesta di pagamento rateizzato del residuo del presso di aggiudicazione non avviene però in maniera automatica.
Per poterlo fare è necessario prestare a garanzia una fideiussione che deve essere autonoma, irrevocabile e a prima richiesta.
La fideiussione deve essere rilasciata da banche, società assicuratrici o intermediari finanziari, per un importo di almeno il trenta percento del prezzo di vendita.
È il giudice che, dopo aver analizzato i “giustificati motivi” del richiedente, decide se accettare o meno l’istanza dell’aggiudicatario.
Nel caso in cui il giudice dovesse accettare questa richiesta di dilazionamento del pagamento, il richiedente deve fare molta attenzione a rispettare ogni singola scadenza.